近期，多个城市土地流拍、房源销售数量下降，不乏有一些城市纷纷出现打折促销等情况，近日，实施房地产税政策的试点城市公布，政策或将包括完善征管制度、取消新老划断政策以拓宽税基、适度调整税率、设置房产市值评估比例、首套房免征与人均免征面积等，与以往的房产税不同，房地产税范围更大。房地产税即将实施让楼市的现状雪上加霜，一向坚挺的魔都楼市近况如何。下面，跟随来看一下上海近期楼市现状。

红盘入市冷热不均 大部分项目认购情况和积分低于预期

第五批房源认购已陆续启动，目前已经有6个项目开始认购，其中不乏前滩、仁恒等预期大热项目，但在走访中发现，预期中的火爆现象并未出现，反而某些热门项目出现了冷场局面。

顶流板块前滩的东方惠雅以及晶鸿名邸于10月25日开启认购。不同以往，自认购开始，现场并未出现以往排长队认购的局面。据悉，两个项目首日各自成功认购仅60组客户，比起以往前滩认购首日即可破百的数字差了不少。

(资料图片仅供参考)

今日（10月26日）为两个项目认购的第二天，现场前来认购的购房者依旧不是很多，大部分前来的购房者正在为认购进行预约，排队的队伍并不算很长，但期间不停的有人前来。

从现场了解，截止今日（10月26日）两个项目已经预约了3000余组客户，其中东方惠雅为1800余组，晶鸿名邸为1500余组。

本次前滩之所以没有出现以往的火爆场面，主要因为认购条件空前严苛，不少购房者被“拒之门外”。首先现场仅接待预约客户，并对到访客户限流，每小时预约量为40组，每组仅限最多2名认购人到场。

其次现场还需要出示48小时内的核酸检测报告，或打印并签字的核酸证明截图，因此没有携带核酸检测报告这一条就将不少购房者拒之门外。

再者在资金方面，此次认购对客户的要求也很高，贷款客户要预审额度，额度不够需在银行追加冻资补足，冻资要求45天。从案场了解到，东方惠雅的冻结证明约为700万。

不过根据前滩规划能级以及未来发展前景，和严重的一二手房倒挂现象，即使没有售楼处，也没有样板间，仍不妨碍前滩两盘成为第五批头号热盘。

保利天汇于10月23日开启认购，从现场工作人员了解到，保利天汇认购4天，认购已突破600组，目前未触发积分，从案场情况来看，该项目现在按0.16社保系数来算，预计积分达到66分即可入围。虽然认购情况良好，但较之前市场预计的积分低了不少。

而本次大热的海上源认购却意外遇冷。海上源于10月23日开启认购，截止今日（10月26日）认购人数预计刚刚破百，仅为推盘量的30%。

这一情况让不少购房者大跌眼镜。以往仁恒在上海的项目都受到市场的热捧，创下了所在区域的积分之最，包括仁恒在崇明的项目，都频频触发积分。

本次海上源的遇冷，被不少购房者视为市场转冷的信号之一。

其实本次海上源认购情况不佳有诸多因素构成。首先本次红盘较多，一定程度上分流了客群。其次仁恒的认购门槛较高，需冻结资金，同时均价比相隔1.3公里的保利天汇均价高出5000元/平米。再者海上源本次以大户型为主，总价较高，而小户型得房率不具备市场竞争力，因此遭遇滑铁卢也不意外。

目前海上源认购还剩2天半，项目大概率不会触发积分摇号，为中意仁恒品牌的低分购房者提供了一定的购买机会。

周成交环比下跌18% 上海成一线城市跌幅之最

根据克而瑞地产研究院公布数据，上周（10.18-10.24）上海新建商品房成交面积为27.22万平方米，环比下跌18%。在北上广深一线城市中跌幅最大（其余广州下跌10%，北京上涨19%，深圳上涨2%）。

八成以上二线城市成交环比下跌，尤其是武汉、长沙、宁波，环比降幅超过三成，成都、杭州降幅也在两成以上，仅重庆、苏州成交环比走高，但仍低于2021年周平均。

第五批加速入市 市场能否回转

目前，第五批公布的57个房源中已有12个项目公布了认购时间。除了正在进行认购的6个项目之外，浦东新区的保利云上拾光，普陀区的新湖明珠城，青浦区的俊灿星城以及虹口区的招商外滩玺、中粮瑞虹海景壹号近日内即将开启认购。

俊灿星城获批，将于10月28日开启认购，认购金100万元，认购地点在青浦区徐泾镇沪青平公路1928号俊灿星城生活体验馆。项目将推出473套建面约63-98平以及30套建面约42-77平房源，共503套房源，均价62500元/平。

俊灿星城位于徐泾板块，东侧直线距离约1公里处有永业购物中心，500米处还有虹桥食尚天地覆盖。此外，俊灿星城东侧的京华路也是一条沿街店铺较多的道路，沿街布局有服装店、餐饮店、邮局等设施，为社区生活带来便利。

招商外滩玺获批，将于10月28日开启认购。项目将推出309套84-134平房源，均价约122500元/平。从案场工作人员获悉，预计积分达到50余分即可入围。

招商外滩玺占位北外滩正圆心，路网纵横，距轨交4号线、10号线海伦路站约600米，距12号线国际客运中心站约700米，19号线（在建），同时享2条跨江通道，便捷畅连全城。

中粮瑞虹海景壹号获批，将于10月27日开启认购，认购金420万，认购地点在虹口区新港路143号。项目将推出建面约135-225平房源，共217套房源，均价约115000元/平。

中粮瑞虹海景壹号是瑞虹、中粮联合开发项目，位于整个虹口大型旧改项目，中粮瑞虹海景壹号北侧靠近和平公园，1公里范围内拥邮电新村站、四平路站、临平路站，可乘坐轨交4、8、10号线。前往人民广场、五角场、新天地等商务圈均拥有较好的通达性。

除以上12个已公示项目外，据悉，静安区的新湖上海青蓝，宝山区的中企光华雅境，浦东新区的九庐、保利云上拾光以及杨浦区的中企云萃江湾也将在下周陆续开启认购。

新湖青蓝国际获批，将推出255套，建面约97-159平房源，均价约11.48万元/平。

新湖青蓝国际周边双轨环绕，项目与8号线西藏北路站直线距离仅约410米，与3、8号线虹口足球场站直线距离仅约950米，皆是步行可达。车行约15分钟可达外滩、北外滩、陆家嘴。

中企光华雅境获批，将推出324套，建面约90-127平房源，均价约47500元/平。

中企光华雅境所在的顾村板块位于宝山南片区，紧邻外环，是宝山离市区最近的板块之一。目前，外环沿线的住宅项目均价多在6万以上，像2号线唐镇周边的新房已经超过了7万，闵行莘庄新房均价甚至直逼8万/平。对比这些区域来看，宝山顾村新盘均价多在4.7万上下，带别墅产品项目略高一点，均价5万上下，是外环区域的价格洼地。

中企云萃江湾获批，将推出334套81-138平房源，均价约97000元/平。

中企云萃江湾位于新江湾城，中企云萃江湾位于江湾城路，与10号线新江湾城地铁站的直线距离约为900米左右，通过10号线可通往五角场等核心商圈，也可以实现与沪上多辆轨交换乘，从而通达全市。

九庐为第五批中的满分种子选手，而已经公示中粮瑞虹海景壹号和即将公示的中企云萃江湾也为第五批的热门项目。不知这些项目的入市，是否能为第五批新盘认购现状注入一针强心剂。