住大兴黄村的金地仰山、小区环境不错，离着学校很近，虽然学校肯定不如城里。明年孩子小升初、老二幼升小，就想着折腾一下。看重了先农坛的小一居，价钱和我们金地的两居差不多，490左右。我们是卖了买，但是买房也住不了，还要租房住。您觉得我们为了孩子这么折腾是对的吧。还有人建议去广渠门内～～～
回答：
1、先农坛，大椿天学区。广渠门内哪个学区啊？东崇前或龙体，龙体更强一点儿，差不多，都比大椿天强。
(资料图片仅供参考)
2、这我不好建议，涉及孩子跨区幼升小，只能家长定。东西城从整体来讲肯定是比大兴强的太多了，普高优高率都高，一本率那就更高。只是转学的话都是派位，又是大椿天学区，那就肯定进不去太好的学校。不过如果孩子学习好的话可是试试点招，德胜中学的，但前提得是天牛娃，鸡娃的证书也得都齐全。
3、另外一般如果不是期望值很高，不是非清北985不上的，常规建议是东城。虽然东城的清北率不如西城，但实际上对于中等孩子来说哪儿的资源都一样，东城并不弱。优势是在房价同等的情况下，东城的派入还不错学校的概率更大些。也就是西城肯定没有好学校，东城龙体东崇前则有些可能。或者说只要不跨区那就中学都不错。
4、这为了孩子谈不上对不对，成绩有帮助就是对，没起到作用就是白折腾。这看各家的具体情况，没标准。
仅供参考。
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章哥您好，家有双胞胎今年上小学。16年买了东城永外景泰东里的一居，多校划片前买入，可以直接上一师附小，目前应该是汇文南校区九年一贯制。12年买入高米店金地仰山东区三居，目前自住，现在想用这套房子换到一师附小周围，方便孩子上学。大兴三居加上手里120万现金，想置换1100万内的次新三居。
目前看了中海紫御90多平的两居（可改三居）1050万，首开璞瑅115的三居1060万，新奥洋房120+平的东西两局（可改三居）950万、天天家园三居960万，还想去看看崇文门、广渠门附近的次新小区。目前看这几个区域都涨了不少，大兴这边还是微涨，现在换还是再等等看。还有就是2021年入学政策刚出，是不是孩子9月上学景泰的房子就可以卖？那样的话 我们还可以考虑二换一。章哥帮忙分析一下换房时机和小区？兼顾自住和投资，万分谢谢！
回答：
1、居住角度凭个人喜好决定，我只从投资角度建议，首选璞瑅，次选紫御，其他的不算合适。广渠门附近朝阳辖区的合适，富力城、总部公寓和合生国际，其他的一般。
2、首开璞瑅是丰台区的，虽然四中璞瑅也不错，但到不了追捧的地步。所以房子没什么学区溢价，有点儿租售溢价而已，正常值。因此从居住角度讲性价比最高，保值升值情况也很好，完全不弱于朝阳。
中海紫御也差不多，虽然是学区房，但对口学校一般，而且品质高，很少有人买这里当学区房。因此同样没什么学区溢价，顶多是东城学籍的价值。保值升值同样很好，完全跟上了北京大盘，在东城商品房中算是很不错的。
双井附近是朝阳区，除了帝景都没什么学区概念。富力城是板块标杆，另外的也都挺好。不过东四环内升值性近些年中等，近十年来顶多和璞瑅、紫御差不多，甚至略弱一些，所以被必要舍近求远。
3、其他的没什么，都是学区房，包括广渠门内的。新奥洋房和天天家园的租售比都在850以上，也就是溢价20%。这就没什么租售溢价了，全是学区溢价。广渠门内是龙体或天永学区的，溢价率更高，在30%左右，所以也没什么意思。
4、理论上是只要上了学就可以卖掉学区房，保留学籍就行，不影响派位。但一师附小是直升校，最好保留东城户籍和房子，或者就换到紫御公馆吧。因为东城每年都登记户口和住处，虽然不像朝阳那样明说，但如果不是房户合一，有可能影响直升。
5、现在从大兴换到市区不算太合适，等于拿还没轮到的去换涨了一波的。如果仅仅是增加120万，那没必要着急，增加的多（包括贷款）可以尽快。
金地仰山的增值性很不错，你们2012年买的，应该是四期，西区板楼不到2万，洋房也就是2.2万左右。到现在的升值情况不次于市区，差不多，所以不用着急，增加资金不多的情况下晚换也不吃亏。仅供参考。
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这两天我一直在研究大兴区的地图。大兴主要是分为三个区域，一个是以黄村镇为中心的老城区，另外一个是亦庄经济开发区，现在正在集中开发的旧宫，德茂和瀛海地区。黄村作为大兴的行政中心，配套十分完善，有地铁四号线南北贯穿，有荟聚商场，绿地缤纷城，凯德MALL和龙湖天街这些大型的商业配套，有各种学区。这边有几个次新楼盘很好，如公元九里，金地仰山，红木林，都是品质不错的次新盘。亦庄不用说了，都开发了二十年了，大企业入驻不少，配套也是相当地完善。有专线地铁。德茂和旧宫这块新开发的楼盘比较多，价格也是比较贵，楼盘品质相对来说是最新最好，八号线相当四号线来说，人流要少很多，清静。这一个区域是各有特点。我个人贪图享乐，喜欢商场和餐饮配套全，所以我更倾向于黄村高米店到西红门这一带，老大兴核心区。都传说北京的房子降价，可是查看了一下，稍微新一点的小区，单价也在5-7万元，一套三居室，总价不菲！现在我只是在手机上做功课，等到孩子开学后，我就要实地去看楼盘了。
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