在大沥黄岐 （除金沙洲外） ，纯新盘宛如沙漠里的绿洲，黄岐有新盘入市还是七年前的珠水豪庭。

前段时间，功夫君从佛山房产信息网留意到，一个名为 啟骏琅逸轩 的项目， 一口气拿下106套房源现售证，备案单价最高去到3.15万/㎡。

跑了一趟现场，功夫君有更多有趣的发现：

(相关资料图)

01、地价1.5万/㎡，产权余44年

摊开地图来看，这个盘位置还不错，直径300米范围内有 嘉洲广场、金铂天地 两大商场，西北两侧各有一所幼儿园。

项目接驳广州便捷，紧挨广佛路， 直线距离广州5号线滘口站约2.3公里， 小区门口有多条公交线路接驳，可通往广州荔湾、越秀。

项目位置图

历史资料显示，项目地块最早于1997年由南海市国土局出让给南海市黄岐房地产总公司， 出让地价为20元/㎡，总价为6.98万，规划建设商品住宅。

历史出让合同部分截图

此后，南海市黄岐房地产总公司将该地块转让给广东南海农村商业银行股份有限公司。但在 2016年10月，该地块被佛山市国土资源和城乡规划局认定为闲置土地。

直到2018年，该宗地块被重新招拍挂出让，最终由 佛山市南国啟骏商业运营管理有限公司以总价9442.72万拿下，折合楼面价约1.5万/㎡。

该地块楼面价彼时也是相当炸裂， 位居当年佛山地价排行榜上第五， 仅次于平洲龙光天曜 （地价15414元/㎡） 。

2018年佛山地价排行榜

至于该盘的开发商，佛山人再熟悉不过，其曾开发有 南国小商品城， 是华南地区最大的小商品批发集散市场、日用百货批发市场。

此外， 该地块土地用途起始时间为1997年， 有效期至2067年，也就是说 产权年限剩余44年。

闲置、产权缩水，命运发展如此复杂的一宗蚊型地块，最终建出什么产品？

02、毛坯三房2.5-2.8万/㎡，一梯两户三阳台

地块占地面积仅3492㎡，一共 4栋小高层， 总高8-9层，都是 一梯两户，全是现楼。

售楼部设于底商，内部非常朴素，只有前台和几张小桌椅，连沙盘都没有。也是，毕竟才106套房，想看实地直接上去看就行了，模型费都省了。销售人员接待也是简单粗暴，项目介绍两句带过，就领着功夫君上楼看板房了。

啟骏琅逸轩

功夫君现场了解到，户型面积就是95-113㎡，全部一样，都是南北对流双阳台三房，下图所示↓

105㎡户型图

以105㎡为例，入门没预留玄关位，南侧客厅连通开间约3.7米的主阳台，望居民楼；北侧餐厅、厨房连通生活阳台，望厂房。主卧为套房，因空调机受限，飘窗不能全开；两间卧室空间约6-8㎡，须定制家具。

样板房

整体小区花园呈长条形，对面看着老旧民居，楼距不宽，实在没啥景观可言。虽然花园很小，但项目也布置了不少儿童游乐设施。

不过，小区停车是个问题，负一层只规划了45个产权车位+1个无障碍车位，地上设8个车位，人车不分流。假设一个家庭只用一个车位，也有一半业主无车位可用。

小区楼下花园

销售表示 售价2.5-2.8万/㎡， 除了部分天地楼层2.5万/㎡外，中间楼层基本售价在2.6-2.8万/㎡。以一套95㎡低层为例，总价约238万。

这个价格在黄岐是什么水平？我们参考下周边项目。

如黄岐城区唯一在售的 珠水豪庭， 区间价在 3.2-4.8万/㎡， 一线望江现楼。

珠水豪庭

若是黄岐金沙洲片区，还有华侨城天鹅堡、保利锦上两盘在售。

其中， 华侨城天鹅堡 在售87-128㎡三四房，现楼余货约30套， 售价约3-3.5万/㎡ ； 保利锦上 主打刚需产品， 单价约2.7万/㎡起，总价约234万起。

二手方面，啟骏琅逸轩周边的小区楼龄偏大，如东侧的 风度国际名苑， 楼龄13年， 三房总价约200万起 ；南面的 怡富广场， 楼龄超20年， 三房总价约79万。

03、大沥还有这些蚊型宅地

事实上，大沥还有不少蚊型宅地，如去年成功出让的中盈沥西项目、中荣厚置业盐步项目，功夫君也实地探访了。

其中，中盈沥西项目成交楼面价约8538元/㎡，直线距离大沥镇政府约800米，附近有兴沥雄广场、万菱广场、大沥医院、大沥实验小学等。 项目备案名为中盈嘉苑， 占地约13597.15㎡，建面约40771㎡，拟建6栋住宅，楼高15-16层。

项目位置

规划显示，小区有约26452.59㎡的建面用于回迁安置， 回迁户来自直线距离项目约550米的鸿业花园小区。

鸿业花园小区

现场可见，工地北面搭建有排栅围挡，门前不少大型施工车出入运输材料，多名施工人员在指挥工作。

中盈嘉苑工地

而 中荣厚置业盐步项目 则毫无施工痕迹。

该项目拿地价10253元/㎡， 直线距离规划中的广州28号线三眼桥站约900米， 周边有桐林美苑、金地悦荔、雍景豪园等二手小区。

该项目定名为桐林天晋， 建筑规模约1.45万㎡， 拟建1栋住宅，预计2024年6月竣工。

桐林天晋

蚊型社区的优点是住户少，管理起来比较方便，街坊日常出入也容易相熟，更容易成为“熟人小区”。

但缺点也很明显，因为小配套很难完善，最多就配些简单的健身器材，业主要娱乐运动还是得出去。而且由于缺少大型园林，窗外没啥景观可言。

因此，蚊型社区在定价上也会比周边新房、次新二手房便宜，可以满足一些资金有限但又有新房癌的刚需，正所谓“青菜萝卜，各有所爱”嘛！你说对吗？