自今年4月份新一轮楼市调控密集发布以来，部分过热城市二手住宅成交量持续下滑，8月份二手房市场降温态势仍在进一步加剧。易居研究院智库中心研究总监严跃进对《中国消费者报》记者表示，当前，全国主要城市二手房市场持续降温，随着楼市调控的加码，叠加新房市场供应不减，预计后续二手房市场或将保持稳中有降。

市场降温明显

“8月份二手房市场整体止涨转跌。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐对《中国消费者报》记者表示，8月重点50城二手房成交量连续多月环比下降，9成以上城市二手房成交量同环比均下降，深圳、上海、杭州等重点城市同环比降幅均较大;价格下跌城市数量增多，深圳二手房房价连续4个月下跌，徐州、银川、金华等城市也出现价格下跌。

易居房地产研究院近日发布的《热点城市二手住宅市场报告》也显示，8月受其监测的13城二手住宅成交量约为5.7万套，环比下跌17.9%，同比下跌36.6%。

在许小乐看来，市场降温的原因有三个：一是调控持续加码，深圳、广州、合肥等重点城市出台二手房指导价，上海二手房贷款执行“三价就低”，提高了购房成本;北京、杭州、西安等限购、限售以及学区房调控政策收紧，减少了购房资格。二是信贷环境收紧，房贷加息、放款慢甚至银行不接单的城市增多。三是在市场下行期，需求端观望情绪加重，消费者入市更加谨慎。“对比来看，二手房市场调整幅度超过了新房。”他分析认为，一方面二手房指导价及银行贷款额度收紧对二手房的限制作用更大;另一方面，市场下行预期在二手房市场传递更快，相对而言，重点城市新房限价的政策下仍存在一二手房价格倒挂，吸引了购房需求转向新房市场。

二手房参考价威力显现

近期，大部分热点城市响应中央要求，加强了对房地产市场秩序的持续整治，出台了二手房指导价、限购、对赠与住房和离婚购房等历史漏洞打补丁等调控政策。

8月，深圳在二手房成交参考价等政策的影响下，市场降温显著，二手住宅成交量为1842套，同比下跌超8成，维持在2012年以来除春节月份的最低值附近。在易居房地产研究院监测的13个热点城市中，深圳的二手住宅成交量已经连续4个月垫底。

8月，杭州二手住宅成交量约为3160套，环比暴跌5成，同比暴跌6成。不到半年，杭州二手住宅成交量就从历史高位跌破历史低位，并创下近十年8月单月成交量最低值。

严跃进告诉《中国消费者报》记者，8月5日，杭州出台调控政策，进一步加强住房限购。落户未满5年需连续缴纳两年社保，非本地户口需连续缴纳4年社保，方能在限购范围内购买1套住宅。杭州楼市新政出台后，之前被暂停的杭州新房供应开闸，2万多套房源集中入市，也导致杭州二手住宅市场进一步被分流。

与杭州类似的还有东莞。8月2日，东莞出台“莞八条”，将个人住房转让增值税免征年限由2年调整为5年，并加快建立二手住房成交指导价发布机制，引导商业银行合理发放二手住房贷款，加大对虚高挂牌价乱象的整治力度。但从数据上来看，东莞与杭州形成鲜明的对比，8月其二手房交易量不降反增。《热点城市二手住宅市场报告》显示，8月份东莞二手住宅成交量环比增长约21%，同比增长约75%。严跃认为，或许是8月初新政出台后，部分交易为规避新规加速网签，使得8月成交数据大幅异动。随着时间推移，政策效应将逐步显现，预计其未来几个月二手住宅成交量下跌速度将和深圳类似。

截至目前，在易居研究院监测的13个热点城市中，深圳、东莞、成都和无锡4个城市已经出台了二手房成交参考价。另一方面，包括北京、深圳、杭州、成都、金华和无锡等城市，也因市场过热被住建部约谈，占当前全国被约谈城市的三分之一。

未来市场或将继续下行

金九银十是楼市传统销售旺季，二手房市场走势如何?对此，许小乐认为，年底前市场仍有向下调整的压力，市场预期或将继续下行，8月二手房市场景气度降至23，创2019年以来最低水平，接近市场转冷警戒线。

“降温态势已经明确。”58安居客房产研究院分院院长张波对《中国消费者报》记者表示，整体来看，8月各类城市均已确定性进入降温通道，虽有部分城市房价依然保持一定上涨，但总体上涨力度已趋缓，金九银十同比将降温，成色不足将是大概率趋势。

严跃进则认为，考虑到今年热点城市调控力度史上罕见，且多个热点城市的二手住宅价格环比涨幅已多月回落，预计未来二手住宅价格同比涨幅将继续回落。此外，热点城市调控力度可能继续加强，热点城市二手住宅市场或将进入“最冷冬季”。(孙蔚)